Immobilie im Ausland kaufen: Was vorher zu klären ist

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title: "Immobilie im Ausland kaufen: Was vorher zu klären ist" description: "Höhere Renditen, niedrigere Preise, besseres Wetter — und zwei Steuersysteme, fremdes Grundbuchrecht und Verwaltung aus der Ferne. Die Punkte, die über Erfolg oder Ärger entscheiden." cluster: ausland published: "2026-09-06" updated: "2026-09-06" keywords:

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• immobilie spanien kaufen kosten quickAnswer: "Kalkulieren Sie zehn bis fünfzehn Prozent Kaufnebenkosten, rechnen Sie mit zwanzig bis dreißig Prozent Verwaltungskosten bei Ferienvermietung und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt vor Ort, den nicht der Verkäufer vermittelt hat. Ausländische Mieteinkünfte müssen Sie in Deutschland immer angeben, auch wenn sie hier nicht besteuert werden." faq:
• frage: "Muss ich ausländische Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?" antwort: "Angeben müssen Sie sie in jedem Fall. Ob auch Steuer anfällt, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Meist besteuert der Belegenheitsstaat und Deutschland stellt frei, berücksichtigt die Einkünfte aber im Progressionsvorbehalt — sie erhöhen also den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte."
• frage: "Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Ausland?" antwort: "Je nach Land typischerweise zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, inklusive Übertragungssteuer, Notar, Registereintrag und Anwalt. Damit liegen sie häufig über dem deutschen Niveau, nicht darunter — die verbreitete Annahme, im Ausland sei alles günstiger, stimmt bei den Nebenkosten meist nicht."
• frage: "Brauche ich einen eigenen Anwalt vor Ort?" antwort: "Ja, und zwar einen, den weder Verkäufer noch Makler vermittelt haben. Er prüft Eigentumsverhältnisse, Lasten, Baugenehmigungen und den Vertragsentwurf. Gemessen am Kaufpreis kostet das wenig, gemessen am Risiko ist es unverzichtbar. In mehreren beliebten Zielländern gibt es Objekte ohne saubere Baugenehmigung oder mit ungeklärten Erbansprüchen."
• frage: "Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?" antwort: "Nur mit realistischer Auslastungsannahme. Rechnen Sie mit zwanzig bis dreißig Prozent der Einnahmen für Verwaltung und Plattformgebühren, mit saisonalen Leerständen und mit der Eigennutzung, die Sie sich als entgangene Miete anrechnen sollten. Viele Objekte tragen sich erst, wenn man die Eigennutzung herausrechnet."
• frage: "Was passiert im Erbfall mit einer Auslandsimmobilie?" antwort: "Seit der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte — Sie können in einem Testament aber ausdrücklich Ihr Heimatrecht wählen. Unabhängig davon kann der Belegenheitsstaat eigene Erbschaftsteuer erheben. Ohne Testament wird das schnell teuer und langwierig."

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1. Nebenkosten sind selten niedriger als in Deutschland

Was hier Grunderwerbsteuer, Notar und Makler heißt, heißt anderswo anders — summiert sich aber ähnlich oder höher. Typischerweise:

• Übertragungs- oder Erwerbssteuer: je nach Land und Region sehr unterschiedlich, bei Bestandsimmobilien häufig im hohen einstelligen Prozentbereich
• Notar und Registereintragung
• Anwalt: meist 1 bis 1,5 Prozent, in vielen Ländern faktisch unverzichtbar
• Maklerprovision: oft vollständig beim Käufer, ein Halbteilungsprinzip wie in Deutschland ist die Ausnahme
• Übersetzer und beglaubigte Übersetzungen
• Steuernummer, Vertretung, Kontoeröffnung

Rechnen Sie mit zehn bis fünfzehn Prozent. Bei Neubauten kommt statt der Übertragungssteuer meist Mehrwertsteuer zum Tragen, was die Rechnung noch einmal verändert.

2. Sie haben zwei Steuersysteme, nicht eines

Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger gilt das Welteinkommensprinzip: Sie müssen ausländische Mieteinkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Immer.

Ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert die doppelte Besteuerung, nicht die doppelte Erklärungspflicht. In der Regel gilt für Immobilien das Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem die Immobilie steht, besteuert die Mieteinkünfte. Deutschland stellt sie frei — berücksichtigt sie aber beim Progressionsvorbehalt. Die ausländischen Einkünfte erhöhen also den Steuersatz auf Ihr deutsches Einkommen, ohne selbst besteuert zu werden.

Dazu kommen im Belegenheitsstaat regelmäßig:

• Steuererklärungspflicht als Nichtansässiger, oft quartalsweise
• eine jährliche Grundsteuer oder Objektsteuer
• in einigen Ländern eine Vermögensteuer ab bestimmten Schwellen
• bei Nichtansässigen teilweise ein Quellensteuerabzug beim späteren Verkauf

Praktische Konsequenz: Sie brauchen einen Steuerberater im Zielland und einen in Deutschland, der internationale Sachverhalte beherrscht. Das kostet jährlich vierstellig und gehört in die Renditerechnung.

3. Rechtssicherheit ist keine Selbstverständlichkeit

Grundbuchqualität, Baugenehmigungen und Eigentumsnachweise unterscheiden sich innerhalb Europas erheblich — und außerhalb noch mehr. Wiederkehrende Problemfälle:

• Objekte ohne gültige Baugenehmigung oder mit nachträglich errichteten, nie genehmigten Anbauten
• Ungeklärte Erbansprüche, bei denen mehrere Personen Eigentum beanspruchen
• Fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung, ohne die Strom- und Wasseranschluss nicht umgeschrieben werden
• Lasten und Hypotheken, die im Register stehen und beim Verkauf mit übergehen
• Küsten- und Naturschutzrecht, das nachträglich Abrissverfügungen ermöglicht

4. Verwaltung aus der Ferne kostet Rendite

Vermietung, Schlüsselübergabe, Reinigung, Wäsche, Reparaturen, Mahnwesen — irgendjemand vor Ort erledigt das, und der will bezahlt werden.

Bei Ferienvermietung sind realistisch:

Zusammen zwanzig bis dreißig Prozent, bevor Steuern, Nebenkosten oder Finanzierung berührt sind. Diese Zahl fehlt in praktisch jeder Renditewerbung.

Hinzu kommt: In vielen Regionen ist die Kurzzeitvermietung lizenzpflichtig, und die Zahl der Lizenzen ist gedeckelt oder in Wohngebieten ganz ausgesetzt. Eine Immobilie ohne Vermietungslizenz zu kaufen und danach eine beantragen zu wollen, ist ein erhebliches Risiko. Prüfen Sie, ob die Lizenz existiert und ob sie beim Verkauf überhaupt übertragbar ist.

5. Der Erbfall

Nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Sie können in einem Testament aber ausdrücklich das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen — das ist bei Auslandsimmobilien fast immer sinnvoll, weil es die Nachlassabwicklung erheblich vereinfacht.

Davon unabhängig kann der Belegenheitsstaat eigene Erbschaftsteuer auf die dort gelegene Immobilie erheben, mit teils deutlich niedrigeren Freibeträgen als in Deutschland. Ohne Testament und ohne Vorbereitung wird der Erbfall für die Hinterbliebenen teuer und langwierig — in einer fremden Sprache und Rechtsordnung.

Eine ehrliche Checkliste vor dem Kauf

1. Unabhängigen Anwalt vor Ort beauftragt, nicht vom Verkäufer vermittelt
2. Registerauszug geprüft: Eigentümer, Lasten, Fläche stimmen mit dem Exposé überein
3. Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung liegen vor
4. Vermietungslizenz vorhanden und übertragbar, falls Vermietung geplant ist
5. Referenzwert für die Steuerbemessung geprüft
6. Offene Abgaben und Hausgelder des Verkäufers geklärt — sie gehen oft auf die Immobilie über
7. Steuerberatung in beiden Ländern organisiert und die Kosten eingerechnet
8. Verwaltung vor Ort vertraglich geregelt, mit belastbaren Referenzen
9. Testament mit Rechtswahl aufgesetzt
10. Rendite neu gerechnet — mit fünfzehn Prozent Nebenkosten, fünfundzwanzig Prozent Verwaltung und realistischer Auslastung

Wenn die Rechnung diese Prüfung übersteht, kann eine Auslandsimmobilie eine gute Anlage sein. Wenn sie nur ohne diese Punkte funktioniert, war sie nie eine.

Quellen

1. [1]Verordnung (EU) Nr. 650/2012 — Europäische Erbrechtsverordnung
2. [2]Paragraf 32b EStG — Progressionsvorbehalt
3. [3]Bundesfinanzministerium — Übersicht der deutschen Doppelbesteuerungsabkommen