Kaufen oder Mieten?
Der Rechner vergleicht, wie viel Vermögen Sie nach 10 bis 30 Jahren haben – einmal als Eigentümer, einmal als Mieter, der die Differenz anlegt. Mit Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands, Anschlussfinanzierung und Steuern auf die Kapitalerträge.
Die Immobilie
Bestimmt die Grunderwerbsteuer: 6,5 % in Nordrhein-Westfalen.
Was Sie für eine gleichwertige Wohnung zur Miete zahlen würden – ohne Nebenkosten.
Die Finanzierung
Sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken.
Der Vergleich
Pro Jahr. Der wichtigste und zugleich unsicherste Hebel im ganzen Vergleich.
Womit der Mieter sein Eigenkapital und seine Ersparnis anlegt.
Weitere Annahmen
Seit Dezember 2020 zahlt der Käufer bei Wohnimmobilien höchstens die Haelfte.
Zins nach Ablauf der Zinsbindung. Die Restschuld wird dann neu finanziert.
Je m² und Jahr. Fachliteratur nennt 10 bis 15 € – wer weniger ansetzt, rechnet sich reich.
Verwaltung und Ruecklage, die ein Mieter nicht traegt.
Am Ende des Zeitraums wird der Verkauf unterstellt, um beide Seiten vergleichbar zu machen.
25 % Abgeltungsteuer plus Soli = 26,375 %. Mit Kirchensteuer etwas mehr.
30 % bei Aktienfonds, 0 % bei Zinsanlagen und Einzelaktien.
Nur für die Umrechnung in heutige Kaufkraft.
Mieten liegt nach 20 Jahren vorn
27.710 € Unterschied
- Vermögen als Eigentümer
- 481.785 €
- Vermögen als Mieter
- 509.495 €
- In heutiger Kaufkraft
- −18.648 €
bei 2,0 % Inflation
Innerhalb von 20 Jahren holt der Kauf seinen Rueckstand nicht auf. Der groesste Posten dabei sind die einmaligen Kaufnebenkosten von 52.065 € und 238.765 € Zinsen.
Vermoegensentwicklung im Vergleich
Beide Linien zeigen das Nettovermoegen nach Steuern. Der Eigentuemer haelt Immobilie minus Restschuld, der Mieter sein Depot.
Daten als Tabelle anzeigen
| Jahre | Vermögen als Eigentümer | Vermögen als Mieter |
|---|---|---|
| 1 | 55.930 € | 113.550 € |
| 2 | 73.401 € | 127.532 € |
| 3 | 91.362 € | 141.969 € |
| 4 | 109.828 € | 156.886 € |
| 5 | 128.815 € | 172.309 € |
| 6 | 148.338 € | 188.265 € |
| 7 | 168.414 € | 204.785 € |
| 8 | 189.060 € | 221.898 € |
| 9 | 210.293 € | 239.637 € |
| 10 | 232.132 € | 258.037 € |
| 11 | 253.572 € | 278.872 € |
| 12 | 275.719 € | 300.529 € |
| 13 | 298.599 € | 323.053 € |
| 14 | 322.240 € | 346.493 € |
| 15 | 346.671 € | 370.902 € |
| 16 | 371.922 € | 396.333 € |
| 17 | 398.025 € | 422.845 € |
| 18 | 425.014 € | 450.499 € |
| 19 | 452.922 € | 479.359 € |
| 20 | 481.785 € | 509.495 € |
Kaufnebenkosten
11,6 % des Kaufpreises – in Nordrhein-Westfalen.
- Grunderwerbsteuer
- 29.250 €
- Maklerprovision
- 16.065 €
- Notar und Grundbuch
- 6.750 €
- Summe
- 52.065 €
Stand: 2026-09. Grunderwerbsteuersaetze der Laender. Maklerprovision ortsueblich, frei verhandelbar.
Die Finanzierung
- Darlehen
- 402.065 €
- Monatsrate
- 1.876 €
- Rate nach Zinsbindungneu berechnet auf die Restschuld
- 2.018 €
- Schuldenfrei nach
- 28,7 Jahren
- Zinsen im Zeitraum
- 238.765 €
- Kaufpreis zu Jahresmiete
- 27,8×
Als grobe Orientierung gilt: unter dem 20-Fachen der Jahresmiete ist Kaufen meist attraktiv, ueber dem 30-Fachen selten.
Nächster Schritt
Wenn Sie den Kauf ernsthaft verfolgen, ist eine belastbare Finanzierungszusage der nächste Schritt. Erst dann wissen Sie, welcher Zins für Sie wirklich gilt – und der Zins ist in dieser Rechnung der zweitgrößte Hebel.
Baufi24 (oeffnet in neuem Tab)
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unbezahlter LinkKostenlose Immobilienbewertung mit Vermittlung an regionale Makler. Sinnvoll, wenn ein Verkauf ernsthaft im Raum steht.
Methodik
Wie dieser Rechner rechnet
Damit Sie das Ergebnis einordnen können – und uns widersprechen, wenn Sie andere Annahmen für richtiger halten.
Beide Seiten legen an
In jedem Monat geben Käufer und Mieter denselben Betrag aus: den höheren der beiden Wohnkostenbeträge. Wer weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz zum angegebenen Zinssatz an. Der Mieter startet zusätzlich mit dem Eigenkapital im Depot, das der Käufer in Kaufpreis und Nebenkosten gesteckt hat.
Viele Rechner lassen die Anlageseite des Käufers weg. Sobald dessen Rate unter der Miete liegt, wirkt Mieten dann automatisch besser, obwohl der Eigentümer den Überschuss ebenso anlegen könnte. Wir rechnen das symmetrisch.
Finanzierung
Die Rate folgt der deutschen Annuitätenkonvention: Darlehen mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zum Anschlusszins über die verbleibende Ursprungslaufzeit neu annuisiert – so, wie eine Bank es tatsächlich täte.
Steuern
Kursgewinne im Depot werden mit Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag belastet, bei Aktienfonds gemindert um die Teilfreistellung von 30 Prozent. Der Verkauf der selbst genutzten Immobilie bleibt nach Paragraf 23 EStG steuerfrei.
Was der Rechner nicht kann
- Er modelliert keinen Sparer-Pauschbetrag und keine Vorabpauschale. Beides verschiebt das Ergebnis leicht zugunsten des Mieters.
- Er rechnet mit konstanten Prozentsätzen. Reale Zinsen, Mieten und Preise schwanken – oft genau dann, wenn es ungelegen kommt.
- Er kennt keinen Wert für Sicherheit, Gestaltungsfreiheit oder den Zwang zum Sparen, den eine Tilgung mit sich bringt. Das sind reale Gründe für den Kauf, nur eben keine, die sich in Euro ausdrücken lassen.
Grunderwerbsteuersätze Stand 2026-09. Alle Angaben ohne Gewähr. Die Berechnung ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
- Ab wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?
- Als Faustregel gilt: Liegt der Kaufpreis unter dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete, ist Kaufen meist attraktiv, über dem 30-Fachen selten. Entscheidend sind aber die Haltedauer und die Kaufnebenkosten. Unter etwa zehn Jahren spielt kaum ein Kauf die Nebenkosten von zehn bis zwölf Prozent wieder ein.
- Warum ist die Haltedauer so wichtig?
- Die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision fallen einmalig an und sind sofort verloren – sie stecken nicht im Wert der Immobilie. Je länger Sie halten, auf desto mehr Jahre verteilt sich dieser Verlust. Deshalb wandert der Break-even bei hohen Nebenkosten weit nach hinten.
- Welche Wertsteigerung soll ich ansetzen?
- Die Wertsteigerung ist der stärkste und zugleich unsicherste Hebel der ganzen Rechnung. Langfristig lagen deutsche Wohnimmobilien real, also nach Inflation, nur leicht im Plus. Wer mit vier oder fünf Prozent nominal rechnet, unterstellt implizit eine Fortsetzung der Boomjahre. Rechnen Sie besser mehrere Szenarien durch.
- Berücksichtigt der Rechner, dass ein Mieter Geld anlegen kann?
- Ja, und zwar für beide Seiten. In jedem Monat geben Käufer und Mieter denselben Betrag aus. Wer weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz am Kapitalmarkt an. Der Mieter startet zusätzlich mit dem Eigenkapital im Depot, das der Käufer in die Immobilie gesteckt hat. Nur so ist der Vergleich fair.
- Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
- Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes ist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten greift die zehnjährige Spekulationsfrist. Der Rechner unterstellt Eigennutzung.
- Werden meine Eingaben gespeichert?
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