Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Vergleicht Ihr Vermögen als Eigentümer und als Mieter über 10 bis 30 Jahre, inklusive Nebenkosten, Anschlussfinanzierung und Steuern.
Entscheidung 1
Kaufen oder Mieten
Die teuerste Entscheidung Ihres Lebens sollte nicht am Bauchgefühl hängen. Hier finden Sie die Zahlen, die wirklich zählen, und die Rechner, um sie auf Ihre Situation anzuwenden.
Zuerst rechnen
Passende Rechner
Zahlen schlagen Bauchgefühl. Fangen Sie hier an, bevor Sie sich in Details verlieren.
Sanierungskosten-Rechner
Wichtig, wenn Sie einen sanierungsbedürftigen Altbau in Betracht ziehen. Rechnen Sie die Sanierung in den Kaufpreis ein.
Worauf es ankommt
Die entscheidenden Punkte
Die Haltedauer entscheidet mehr als der Zins
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf neun bis dreizehn Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld ist sofort weg und steckt nicht im Wert der Immobilie. Je länger Sie halten, auf desto mehr Jahre verteilt sich dieser Verlust. Wer schon nach fünf Jahren wieder verkauft, hat fast sicher draufgezahlt.
Der Vervielfältiger ordnet den Markt ein
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis sagt mehr über die Attraktivität als jeder Quadratmeterpreis, weil es Kaufpreis und Mietniveau derselben Lage ins Verhältnis setzt. Ein Vervielfältiger von 30 bedeutet: Sie zahlen dreißig Jahresmieten im Voraus.
Instandhaltung ist keine Option, sondern Pflicht
Dach, Heizung, Fenster und Fassade haben endliche Lebensdauern. Wer sie nicht zurücklegt, zahlt sie später trotzdem, dann aber auf einen Schlag. Die Fachliteratur nennt zehn bis fünfzehn Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei 120 Quadratmetern sind das 1.200 bis 1.800 Euro jährlich, die ein Mieter schlicht nicht hat.
Was sich nicht rechnen lässt
Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, Gestaltungsfreiheit und der erzwungene Sparplan, den eine Tilgung darstellt, sind echte Vorteile des Eigentums. Sie tauchen in keiner Tabelle auf. Umgekehrt ist berufliche Beweglichkeit ein realer Wert der Miete. Rechnen Sie zuerst, entscheiden Sie dann – aber entscheiden Sie nicht nur nach der Rechnung.
Vertiefen
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Häufige Fragen
- Ab welchem Kaufpreis lohnt sich Mieten mehr?
- Als Orientierung dient der Vervielfältiger, also Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Unter dem 20-Fachen ist Kaufen meist attraktiv, über dem 30-Fachen selten. In vielen deutschen Großstädten liegt der Wert derzeit zwischen 25 und 35.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Die Kaufnebenkosten von zehn bis zwölf Prozent sollten Sie in jedem Fall aus Eigenkapital zahlen, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Empfehlenswert sind zusätzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises, weil das den Zins spürbar senkt.
- Was ist der häufigste Rechenfehler beim Hauskauf?
- Die Rate mit der Miete zu vergleichen. Ein Eigentümer zahlt zusätzlich Instandhaltung, Verwaltung und Rücklage. Realistisch sind zehn bis fünfzehn Euro je Quadratmeter und Jahr allein für die Instandhaltung. Wer das weglässt, rechnet sich das Eigenheim schön.
- Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?
- Nur teilweise. Miete ist der Preis fürs Wohnen, Zinsen sind der Preis fürs Leihen. Beides ist weg. Verglichen werden muss deshalb nicht Miete gegen Rate, sondern Miete gegen Zinsen plus Instandhaltung plus entgangene Rendite auf das gebundene Eigenkapital.