Anschlussfinanzierung: Was nach der Zinsbindung passiert

title: "Anschlussfinanzierung: Was nach der Zinsbindung passiert" description: "Nach 10 oder 15 Jahren endet die Zinsbindung und die Restschuld wird neu finanziert — zu dem Zins, der dann gilt. Wie hoch das Risiko ist, wie Sie es rechtzeitig begrenzen und welche Rolle Forward-Darlehen und das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB spielen." cluster: kaufen-oder-mieten published: "2026-09-06" updated: "2026-09-06" keywords:

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• forward darlehen
• restschuld umschulden
• paragraf 489 bgb sonderkündigungsrecht quickAnswer: "Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins neu finanziert. Kümmern Sie sich etwa drei Jahre vorher darum: Über ein Forward-Darlehen können Sie den Zins bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Unabhängig davon dürfen Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung." rechner:
• /rechner/kaufen-oder-mieten faq:
• frage: "Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?" antwort: "Das Darlehen ist dann in der Regel nicht getilgt. Es bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss — entweder bei der bisherigen Bank durch ein Prolongationsangebot oder bei einer anderen Bank durch Umschuldung. Der Zins richtet sich nach dem Marktniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, nicht nach dem alten Vertrag."
• frage: "Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?" antwort: "Etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Ab diesem Zeitpunkt lohnt sich der Vergleich von Forward-Darlehen. Spätestens sechs Monate vorher sollten Sie entschieden haben — wer bis zum Schluss wartet, nimmt faktisch das Angebot der Hausbank, ohne Verhandlungsposition."
• frage: "Was ist ein Forward-Darlehen?" antwort: "Ein Darlehen, dessen Zins Sie heute festschreiben, das aber erst in bis zu 60 Monaten ausgezahlt wird. Sie kaufen damit Planungssicherheit. Der Preis ist ein Zinsaufschlag von grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Steigen die Zinsen stärker als der Aufschlag, haben Sie gewonnen; fallen sie, haben Sie zu viel gezahlt — abnehmen müssen Sie das Darlehen trotzdem."
• frage: "Kann ich mein Darlehen vorzeitig kündigen?" antwort: "Ja. Nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung ist das ein wertvolles Recht, wenn die Zinsen zwischenzeitlich gefallen sind."
• frage: "Lohnt sich eine lange Zinsbindung?" antwort: "Sie kostet einen Aufschlag, kauft aber Sicherheit. Wegen des Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren ist eine lange Bindung asymmetrisch günstig: Steigen die Zinsen, profitieren Sie von der langen Bindung. Fallen sie, können Sie nach zehn Jahren kostenfrei aussteigen. Sie zahlen also im Wesentlichen für eine einseitige Absicherung."

Wie viel Schuld bleibt eigentlich übrig?

Das überrascht die meisten. Ein Beispiel mit 400.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung, Monatsrate 1.867 Euro:

Nach zehn Jahren sind erst etwa ein Viertel getilgt. Der Grund ist die Annuität: Anfangs besteht die Rate fast vollständig aus Zinsen, der Tilgungsanteil wächst erst mit der Zeit.

Was das bedeutet: Ihre Anschlussfinanzierung ist kein Restposten. Sie ist ein neuer Kredit über eine Summe, die dem Preis einer ganzen Wohnung entspricht.

Das Zinsänderungsrisiko in Zahlen

Bleiben wir bei rund 303.900 Euro Restschuld nach zehn Jahren. Damit Sie wie ursprünglich geplant schuldenfrei werden, muss dieser Rest über die verbleibende Laufzeit von etwa 18,7 Jahren getilgt werden. So verändert sich die Rate:

Die Zeile mit 3,6 Prozent ist die Probe aufs Exempel: Bleibt der Zins gleich, bleibt auch die Rate gleich. Ein Sprung auf 6,5 Prozent — historisch keineswegs extrem — kostet dagegen knapp 500 Euro im Monat mehr, bei 8 Prozent sind es 750 Euro. Wer seine Finanzierung auf Kante genäht hat, hat an dieser Stelle ein ernsthaftes Problem.

Sie können den Anstieg abfedern, indem Sie die Tilgung senken und länger abzahlen. Dann steigt die Rate weniger — Sie schieben die Schuld aber weiter vor sich her und zahlen insgesamt deutlich mehr Zinsen.

Ihre drei Optionen

1. Prolongation bei der bisherigen Bank

Die Bank meldet sich meist drei bis sechs Monate vor Ablauf mit einem Angebot. Bequem: eine Unterschrift, keine neue Grundschuld, keine Unterlagen.

Genau deshalb ist es selten das beste Angebot. Banken kalkulieren mit der Trägheit ihrer Kunden. Ein Prolongationsangebot ist ein Verhandlungsangebot, kein Endpreis.

2. Umschuldung zu einer anderen Bank

Meist der günstigere Weg. Die neue Bank löst die alte ab und übernimmt die Grundschuld per Abtretung.

Kosten: die Grundschuldabtretung beim Notar, üblicherweise ein niedriger dreistelliger Betrag bei einer sechsstelligen Restschuld. Bei einem Zinsvorteil von 0,3 Prozentpunkten auf 300.000 Euro sind das rund 900 Euro Ersparnis pro Jahr — die Wechselkosten sind nach wenigen Monaten wieder drin.

Wichtig: Holen Sie das Vergleichsangebot ein, bevor Sie mit der Hausbank verhandeln. Ein konkretes Konkurrenzangebot ist das einzige Argument, das zuverlässig wirkt.

3. Forward-Darlehen

Sie sichern sich den heutigen Zins für eine Auszahlung in bis zu 60 Monaten. Der Aufschlag liegt grob bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit — bei 24 Monaten also etwa 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Der wichtigste und am wenigsten bekannte Punkt: Nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Dieses Recht ist nicht abdingbar.

Praktisch bedeutet das: Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren bindet nur die Bank wirklich über zehn Jahre hinaus. Sie selbst kommen nach zehn Jahren und sechs Monaten immer heraus.

Diese Asymmetrie ist der stärkste Grund für eine lange Zinsbindung:

• Zinsen steigen → Sie sitzen bis zum Ende der langen Bindung im günstigen Vertrag.
• Zinsen fallen → Sie kündigen nach zehn Jahren kostenfrei und finanzieren billiger.

Sie zahlen den Aufschlag für die lange Bindung also im Wesentlichen für eine einseitige Absicherung. Ob sich das lohnt, hängt vom Aufschlag ab — aber der Vergleich „kurz und billig gegen lang und teuer“ greift zu kurz.

Zeitplan

Was Sie sonst noch tun können

Sondertilgungen nutzen. Die meisten Verträge erlauben jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme kostenfrei. Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld, die dem Zinsrisiko ausgesetzt ist.

Tilgungssatz erhöhen. Viele Verträge erlauben ein- bis dreimal während der Laufzeit einen Tilgungswechsel, meist kostenfrei. Von 2 auf 3 Prozent Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit von rund 29 auf knapp 22 Jahre.

Von Anfang an höher tilgen. Der wirksamste Hebel, aber nur zu Beginn verfügbar. Wer sich 3 Prozent Anfangstilgung leisten kann, hat nach zehn Jahren deutlich weniger Restschuld — und damit ein deutlich kleineres Anschlussrisiko.

Häufige Fehler

• Das Prolongationsangebot der Hausbank ungeprüft annehmen. Es ist fast nie das beste.
• Zu spät anfangen. Wer drei Monate vorher startet, hat keine Verhandlungsposition mehr.
• Zinsbindung mit Laufzeit verwechseln. Nach zehn Jahren sind erst rund 24 Prozent getilgt.
• Das Sonderkündigungsrecht nicht kennen. Zehn Jahre nach Vollauszahlung kommen Sie kostenfrei aus jedem Vertrag.
• Ein Forward-Darlehen als Wette abschließen. Es ist eine Absicherung, und Sie müssen es abnehmen.
• Nur auf den Zins schauen. Sondertilgungsrechte, Tilgungswechsel und Bereitstellungszinsen gehören in den Vergleich.