Kaufnebenkosten 2026: Was der Immobilienkauf zusätzlich kostet

title: "Kaufnebenkosten 2026: Was der Immobilienkauf zusätzlich kostet" description: "Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Was jeder Posten kostet, wo Sie verhandeln können und warum diese Summe Ihre Haltedauer bestimmt." cluster: kaufen-oder-mieten published: "2026-09-06" updated: "2026-09-07" keywords:

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• maklerprovision käufer quickAnswer: "Rechnen Sie mit 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, dazu kommen rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 Prozent Maklerprovision." rechner:
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• frage: "Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?" antwort: "Je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen 9 und 13 Prozent des Kaufpreises. In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler sind es gut 5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Maklerprovision knapp 12 Prozent."
• frage: "Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?" antwort: "In der Regel nicht. Banken finanzieren üblicherweise nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sollten die Nebenkosten daher vollständig aus Eigenkapital aufbringen. Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten gibt es, sie sind aber teuer und setzen ein sehr hohes, sicheres Einkommen voraus."
• frage: "Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?" antwort: "Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, das Halbteilungsprinzip nach den Paragrafen 656c und 656d BGB. Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte der Gesamtprovision, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat."
• frage: "Lassen sich Kaufnebenkosten senken?" antwort: "Teilweise. Die Grunderwerbsteuer ist fix, aber bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision ist verhandelbar. Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar."

Die vier Posten im Einzelnen

1. Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent

Der mit Abstand größte Posten. Die Grunderwerbsteuer setzen die Bundesländer selbst fest, und die Spanne ist erheblich: Zwischen Bayern mit 3,5 Prozent und Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland oder Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent liegen bei 450.000 Euro Kaufpreis rund 13.500 Euro.

Die Steuer wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und ist innerhalb eines Monats fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

2. Notar und Grundbuchamt: rund 1,5 Prozent

Der Immobilienkaufvertrag muss nach Paragraf 311b BGB notariell beurkundet werden. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich geregelt und nicht verhandelbar – jeder Notar kostet exakt gleich viel. Wer Ihnen einen Rabatt anbietet, handelt rechtswidrig.

Als Faustformel gilt:

• Notar: etwa 1,0 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises (Beurkundung, Vollzug, Treuhandtätigkeit)
• Grundbuchamt: etwa 0,4 bis 0,5 Prozent (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung)

Die Grundschuldeintragung für Ihre Finanzierung kommt obendrauf und richtet sich nach der Darlehenshöhe, nicht nach dem Kaufpreis.

3. Maklerprovision: bis 3,57 Prozent

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, das Halbteilungsprinzip: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Beauftragt hat den Makler in aller Regel der Verkäufer.

Üblich sind Gesamtprovisionen von 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, der Käuferanteil liegt damit bei 2,98 bis 3,57 Prozent. Regionale Unterschiede sind erheblich.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden:

1. Die Provision ist verhandelbar. Bei schwer verkäuflichen Objekten oder längerer Vermarktungsdauer haben Sie echte Verhandlungsposition.
2. Sie müssen erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil beglichen hat (Paragraf 656d BGB). Lassen Sie sich diesen Nachweis vorlegen.

4. Weitere Posten, die gern vergessen werden

Nicht Teil der klassischen Nebenkosten, aber in derselben Phase fällig:

• Gutachter oder Bausachverständiger: 500 bis 2.500 Euro. Bei Bestandsimmobilien fast immer gut angelegt.
• Umzug: 1.000 bis 5.000 Euro
• Küche, Renovierung, Einrichtung: oft der Posten, der das Budget tatsächlich sprengt
• Doppelbelastung aus Miete und Rate im Übergangszeitraum

Rechenbeispiel: dieselbe Immobilie, zwei Bundesländer

Eine Wohnung für 450.000 Euro, mit Makler gekauft:

Der Unterschied von 13.500 Euro entspricht bei einer Wohnung mit 1.350 Euro Kaltmiete exakt zehn Monatsmieten – allein für die Wahl des Bundeslands.

Warum diese Summe Ihre Haltedauer bestimmt

Das Entscheidende an den Kaufnebenkosten ist nicht ihre Höhe, sondern dass sie sofort verloren sind. Sie fließen nicht in den Wert der Immobilie. Verkaufen Sie am Tag nach dem Kauf zum selben Preis, haben Sie 52.000 Euro verloren.

Damit sich ein Kauf rechnet, muss also erst dieser Verlust wieder aufgeholt werden – durch Wertsteigerung, durch den Tilgungsanteil oder dadurch, dass Ihre monatliche Belastung unter der Vergleichsmiete liegt. Bei 11,57 Prozent Nebenkosten und 2 Prozent jährlicher Wertsteigerung dauert allein das rund sechs Jahre. Kommen Verkaufskosten hinzu, sind es mehr.

Die praktische Konsequenz: Wenn Sie nicht ziemlich sicher sind, mindestens acht bis zehn Jahre in der Immobilie zu bleiben, ist Kaufen finanziell riskant – unabhängig davon, wie günstig der Zins gerade ist.

Häufige Fehler

• Nebenkosten in die Finanzierung einrechnen. Banken machen das in aller Regel nicht mit.
• Mit pauschal 10 Prozent kalkulieren. In Nordrhein-Westfalen mit Makler sind es 11,57 Prozent, in Bayern ohne Makler 5 Prozent. Rechnen Sie konkret.
• Das Inventar verschenken. Eine separat ausgewiesene Einbauküche spart real Steuern.
• Den Provisionsnachweis nicht einfordern. Sie schulden Ihren Anteil erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat.
• Puffer vergessen. Gutachter, Umzug und die erste Renovierung kommen zusätzlich.