Kaufen oder mieten: Wann sich der Kauf wirklich rechnet

title: "Kaufen oder mieten: Wann sich der Kauf wirklich rechnet" description: "Die ehrliche Antwort hängt an vier Zahlen: Haltedauer, Kaufnebenkosten, Vervielfältiger und der Rendite, die Sie als Mieter am Kapitalmarkt erzielen würden. Ein Entscheidungsrahmen mit Rechenbeispiel." cluster: kaufen-oder-mieten published: "2026-09-06" updated: "2026-09-07" keywords:

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• vervielfältiger immobilie quickAnswer: "Kaufen rechnet sich vor allem über die Haltedauer. Unter etwa zehn Jahren spielt kaum ein Kauf die Nebenkosten von zehn bis zwölf Prozent wieder ein. Liegt der Kaufpreis unter dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete, spricht viel für den Kauf; über dem 30-Fachen selten." rechner:
• /rechner/kaufen-oder-mieten faq:
• frage: "Ab welchem Vervielfältiger lohnt sich Kaufen?" antwort: "Unter dem 20-Fachen der Jahreskaltmiete ist Kaufen meist attraktiv, zwischen 20 und 25 kommt es auf die Details an, über dem 30-Fachen rechnet es sich nur bei sehr langer Haltedauer oder deutlicher Wertsteigerung. In vielen deutschen Großstädten liegt der Wert derzeit zwischen 25 und 35."
• frage: "Wie lange muss ich eine Immobilie mindestens halten?" antwort: "Als Untergrenze gelten acht bis zehn Jahre. Erst dann sind die Kaufnebenkosten von zehn bis zwölf Prozent durch Tilgung, Wertsteigerung und die eingesparte Miete typischerweise wieder aufgeholt. Wer beruflich beweglich bleiben muss, geht mit einem Kauf ein erhebliches Risiko ein."
• frage: "Ist die monatliche Rate ein guter Vergleich zur Miete?" antwort: "Nein, und das ist der häufigste Fehler. Der Tilgungsanteil der Rate ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau. Umgekehrt zahlt ein Eigentümer zusätzlich Instandhaltung, Verwaltung und Rücklage, die ein Mieter nicht trägt. Vergleichbar ist die Miete mit Zinsen plus Instandhaltung plus entgangener Rendite auf das gebundene Eigenkapital."
• frage: "Was ist wichtiger, der Zins oder der Kaufpreis?" antwort: "Langfristig der Kaufpreis. Einen zu hohen Zins können Sie nach Ablauf der Zinsbindung refinanzieren, einen zu hohen Kaufpreis nie. Er ist bezahlt und bleibt bezahlt. Deshalb ist ein günstiger Zins kein Argument für einen überteuerten Kauf."

Die vier Zahlen, auf die es ankommt

1. Haltedauer: die unterschätzte Hauptvariable

Kaufnebenkosten von 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises sind unmittelbar nach dem Kauf verloren. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Diese Summe muss erst wieder aufgeholt werden, bevor überhaupt etwas gewonnen ist.

Bei 11,5 Prozent Nebenkosten und 2 Prozent jährlicher Wertsteigerung dauert allein das rund sechs Jahre. Kommen 2 Prozent Verkaufskosten hinzu, sind es sieben bis acht. Erst danach beginnt der Kauf, sich auszuzahlen.

2. Der Vervielfältiger: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete

Diese eine Zahl ordnet den Markt besser ein als jeder Quadratmeterpreis, weil sie Kaufpreis und Mietniveau derselben Lage ins Verhältnis setzt.

Rechenweg: Eine Wohnung kostet 450.000 Euro, die Vergleichsmiete beträgt 1.350 Euro kalt. Die Jahresmiete ist 16.200 Euro, der Vervielfältiger also 27,8. Das ist der Bereich, in dem es auf die Details ankommt.

3. Die Rendite, die Sie als Mieter erzielen würden

Das ist der Punkt, den fast alle Rechner von Anbietern mit Verkaufsinteresse weglassen. Wer mietet, bindet sein Eigenkapital nicht in einer Immobilie und kann es anlegen. Bei 100.000 Euro Eigenkapital und 6 Prozent Rendite sind das über 20 Jahre rund 320.000 Euro vor Steuern.

Diese entgangene Rendite ist ein realer Kostenpunkt des Kaufs. Sie taucht auf keiner Rechnung auf, weil sie niemandem in Rechnung gestellt wird – aber sie ist da.

4. Instandhaltung: die Kosten, die ein Mieter nicht hat

Dach, Heizung, Fenster, Fassade und Bäder haben endliche Lebensdauern. Wer nicht zurücklegt, zahlt später trotzdem – dann aber auf einen Schlag und oft finanziert.

Realistisch sind 10 bis 15 Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei 110 Quadratmetern also 1.100 bis 1.650 Euro jährlich, gut 100 Euro im Monat. Wer stattdessen mit 3 Euro rechnet, hat sich das Eigenheim schöngerechnet und wird das in fünfzehn Jahren merken.

Hinzu kommen bei Eigentumswohnungen die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds: Verwaltervergütung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Rechenbeispiel: 450.000 Euro in Nordrhein-Westfalen

Annahmen: 450.000 Euro Kaufpreis, 110 m², 100.000 Euro Eigenkapital, 3,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, Vergleichsmiete 1.350 Euro kalt, 2 Prozent Wertsteigerung, 2 Prozent Mietsteigerung, 6 Prozent Kapitalmarktrendite, 12 Euro/m² Instandhaltung, 20 Jahre.

Nach zwanzig Jahren liegt Mieten hier um rund 28.000 Euro vorn – bei diesen Annahmen. Das ist kein dramatischer Abstand, aber es zeigt: Bei einem Vervielfältiger von 27,8 und einer Wertsteigerung von 2 Prozent ist der Kauf finanziell kein Selbstläufer.

Was das Ergebnis kippt

Verändern Sie eine einzige Annahme, und das Bild dreht sich:

• Wertsteigerung 4 statt 2 Prozent: Kaufen gewinnt deutlich.
• Kapitalmarktrendite 4 statt 6 Prozent: Kaufen gewinnt.
• Kaufpreis 380.000 statt 450.000 Euro (Vervielfältiger 23,5): Kaufen gewinnt.
• Haltedauer 30 statt 20 Jahre: Kaufen gewinnt, weil das Darlehen getilgt ist und die Wohnkosten einbrechen.

Genau deshalb ist die pauschale Frage „Kaufen oder mieten?“ nicht beantwortbar. Beantwortbar ist nur: Lohnt sich dieses Objekt zu diesem Preis für diese Haltedauer bei diesen Annahmen?

Rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch – und variieren Sie insbesondere Wertsteigerung und Haltedauer.

Die häufigsten Denkfehler

„Miete ist rausgeworfenes Geld“

Nur teilweise richtig. Miete ist der Preis fürs Wohnen. Zinsen sind der Preis fürs Leihen. Beides ist weg. Im Beispiel oben zahlt der Käufer in zwanzig Jahren 238.765 Euro Zinsen – auch dieses Geld sieht er nie wieder. Rausgeworfen ist nur der Teil, der nicht in Vermögen fließt, und der existiert auf beiden Seiten.

„Der Zins ist gerade günstig, also jetzt kaufen“

Ein niedriger Zins ist kein Argument für einen überhöhten Kaufpreis. Den Zins können Sie nach der Zinsbindung neu verhandeln, den Kaufpreis nie. Historisch haben niedrige Zinsen die Kaufpreise sogar getrieben – günstiges Geld und teure Immobilien treten meist gemeinsam auf.

„Ich spare mir die Miete im Alter“

Stimmt für den Zinsanteil, nicht für die Instandhaltung. Ein abbezahltes Haus ist billig, aber nicht kostenlos: Grundsteuer, Versicherung und vor allem Instandhaltung bleiben. Und ein Haus mit 150 Quadratmetern und Garten ist im Alter oft nicht mehr das, was man braucht.

„Die Rate ist niedriger als meine Miete“

Dann vergleichen Sie die falschen Größen. Zur Rate gehören Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten; vom Vergleich abzuziehen ist der Tilgungsanteil, weil er Vermögensaufbau ist und kein Aufwand.

Wann Kaufen trotz schlechterer Zahlen richtig sein kann

Der finanzielle Vergleich ist nicht die ganze Entscheidung. Es gibt gute Gründe, die in keiner Tabelle stehen:

• Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung. Wer Kinder in der Schule hat oder pflegebedürftige Angehörige in der Nähe, bewertet das hoch – zu Recht.
• Gestaltungsfreiheit. Wände versetzen, Bad erneuern, Katze halten.
• Der erzwungene Sparplan. Viele Menschen tilgen zuverlässig, würden aber die Differenz zur Miete nicht diszipliniert anlegen. Wenn das auf Sie zutrifft, ist die theoretische Kapitalmarktrendite für Sie keine reale Alternative.
• Inflationsschutz. Ein Festzinsdarlehen entwertet sich mit der Inflation, während Mieten steigen.

Diese Gründe sind legitim. Entscheidend ist nur, sie bewusst zu wählen – und nicht zu glauben, man treffe eine rein rechnerische Entscheidung, während man in Wahrheit eine persönliche trifft.