Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Auch für Kapitalanleger nützlich: Er zeigt, wie stark Nebenkosten und Kapitalmarktrendite das Ergebnis verschieben.
Entscheidung 3
In Immobilien investieren
Eine vermietete Immobilie ist ein Unternehmen mit einem einzigen Kunden. Ob sie sich trägt, entscheidet sich an drei Größen: Mietrendite, Finanzierungskosten und den Positionen, die im Exposé nicht auftauchen.
Zuerst rechnen
Passende Rechner
Zahlen schlagen Bauchgefühl. Fangen Sie hier an, bevor Sie sich in Details verlieren.
Sanierungskosten-Rechner
Für die Einschätzung von Sanierungsstau bei Bestandsobjekten – der häufigste Renditekiller beim Kauf.
Worauf es ankommt
Die entscheidenden Punkte
Bruttorendite ist eine Werbezahl
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – das ist die Zahl, die in Exposés steht. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand und Mietausfall. Die Nettomietrendite, die all das berücksichtigt, liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Rechnen Sie immer netto.
Der Cashflow entscheidet über Ihre Nachtruhe
Eine Immobilie kann rechnerisch rentabel sein und Sie trotzdem jeden Monat Geld kosten, weil die Tilgung nicht aus der Miete gedeckt ist. Das ist nicht per se falsch – Sie bauen Vermögen auf –, aber Sie müssen die Lücke dauerhaft tragen können, auch bei Leerstand oder einer unerwarteten Dachreparatur.
Steuern verändern das Bild erheblich
Bei vermieteten Immobilien sind Zinsen, Abschreibung, Verwaltung und Instandhaltung absetzbar. Die lineare Abschreibung auf das Gebäude senkt die Steuerlast, ohne Liquidität zu kosten. Umgekehrt gilt die zehnjährige Spekulationsfrist: Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn zum persönlichen Satz.
Klumpenrisiko ernst nehmen
Eine einzelne Wohnung ist ein konzentriertes Investment in eine Lage, einen Mieter und ein Gebäude. Ein Mietnomade, ein Wasserschaden oder ein Strukturwandel in der Region trifft nicht einen Prozentpunkt Ihres Vermögens, sondern die gesamte Position. Wer diversifizieren will, braucht mehrere Objekte – oder ein anderes Anlagevehikel.
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Mietrendite berechnen: Brutto, netto und was Exposés verschweigen
Die Bruttomietrendite im Exposé ist eine Werbezahl. Wie Sie die Nettomietrendite und den echten Cashflow berechnen, welche Kosten regelmäßig fehlen und ab welcher Rendite sich eine Anlageimmobilie trägt.
· 6 Min.
Häufige Fragen
- Welche Mietrendite sollte eine Anlageimmobilie haben?
- Die Bruttomietrendite sollte deutlich über dem Finanzierungszins liegen, sonst arbeitet der Hebel gegen Sie. Bei Zinsen um 3,5 bis 4 Prozent sind mindestens 5 bis 6 Prozent brutto nötig, damit nach allen Kosten etwas übrig bleibt.
- Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
- Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten im Nenner und zieht im Zähler nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und einen Ansatz für Leerstand ab. Sie liegt meist ein bis zwei Prozentpunkte niedriger.
- Wie viel sollte ich für Instandhaltung zurücklegen?
- Zehn bis fünfzehn Euro je Quadratmeter und Jahr sind ein realistischer Ansatz, bei älteren Gebäuden eher mehr. Bei Eigentumswohnungen kommt der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds hinzu, der oft unterschätzt wird.
- Wann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei?
- Bei vermieteten Immobilien nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Wird die Immobilie selbst genutzt, entfällt die Frist unter den Voraussetzungen des Paragrafen 23 EStG. Die Details sollten Sie steuerlich prüfen lassen, bevor Sie verkaufen.