Mietrendite berechnen: Brutto, netto und was Exposés verschweigen

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title: "Mietrendite berechnen: Brutto, netto und was Exposés verschweigen" description: "Die Bruttomietrendite im Exposé ist eine Werbezahl. Wie Sie die Nettomietrendite und den echten Cashflow berechnen, welche Kosten regelmäßig fehlen und ab welcher Rendite sich eine Anlageimmobilie trägt." cluster: investieren published: "2026-09-06" updated: "2026-09-06" keywords:

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• immobilie als kapitalanlage rendite quickAnswer: "Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Aussagekräftig ist aber erst die Nettomietrendite: Sie rechnet die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis ein und zieht von der Miete alle nicht umlagefähigen Kosten ab. Sie liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite." rechner:
• /rechner/kaufen-oder-mieten faq:
• frage: "Wie berechnet man die Mietrendite?" antwort: "Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100. Die zweite Formel ist die aussagekräftige, weil sie die tatsächlich eingesetzte Summe und die tatsächlich verbleibende Miete verwendet."
• frage: "Welche Mietrendite ist gut?" antwort: "Die Bruttomietrendite sollte deutlich über dem Finanzierungszins liegen, sonst arbeitet der Kredithebel gegen Sie. Bei Zinsen um 3,5 bis 4 Prozent braucht es mindestens 5 bis 6 Prozent brutto, damit nach allen Kosten etwas übrig bleibt. In guten Lagen deutscher Großstädte sind 3 bis 4 Prozent verbreitet — dort trägt sich das Objekt nur über die Wertsteigerung."
• frage: "Was sind nicht umlagefähige Kosten?" antwort: "Kosten, die ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf: Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Instandhaltung und Reparaturen, Mietausfallwagnis und Kontoführung. Bei Eigentumswohnungen sind das oft 20 bis 30 Prozent des Hausgelds."
• frage: "Warum ist der Cashflow wichtiger als die Rendite?" antwort: "Weil eine Immobilie rechnerisch rentabel sein und Sie trotzdem monatlich Geld kosten kann, wenn die Tilgung nicht aus der Miete gedeckt ist. Das ist nicht per se falsch, Sie bauen ja Vermögen auf. Aber Sie müssen die Lücke dauerhaft tragen können, auch bei Leerstand oder einer unerwarteten Reparatur."

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Die drei Kennzahlen und was sie taugen

1. Bruttomietrendite — die Werbezahl

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100

Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 1.050 Euro. Jahreskaltmiete 12.600 Euro geteilt durch 300.000 Euro ergibt 4,2 Prozent.

Diese Zahl ist nicht falsch, aber sie beantwortet die falsche Frage. Sie sagt, was die Immobilie einbringen würde, wenn sie nichts kostete außer dem Kaufpreis. Das trifft auf keine Immobilie zu.

Nützlich ist sie trotzdem: zum schnellen Vergleich mehrerer Objekte in derselben Region, weil die weggelassenen Kosten dort ähnlich ausfallen.

2. Nettomietrendite — die ehrliche Zahl

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten)
                   / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Zwei Korrekturen, beide erheblich:

Im Nenner stehen die Kaufnebenkosten. Sie haben nicht 300.000 Euro eingesetzt, sondern je nach Bundesland 330.000 bis 340.000 Euro. Das gebundene Kapital ist größer als der Kaufpreis.

Im Zähler verschwinden die Kosten, die Sie als Vermieter nicht umlegen dürfen:

3. Cashflow — die Zahl, die über Ihre Nachtruhe entscheidet

Rendite ist eine Verhältniszahl. Der Cashflow ist Geld, das monatlich fließt oder eben nicht.

Cashflow = Kaltmiete
         − nicht umlagefähige Kosten
         − Zins
         − Tilgung
         + Steuererstattung

Eine Immobilie kann eine ordentliche Nettorendite haben und trotzdem jeden Monat Geld kosten, weil die Tilgung nicht aus der Miete gedeckt ist. Das ist kein Fehler — Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Aber Sie müssen die Lücke tragen können, und zwar auch dann, wenn der Mieter auszieht oder die Heizung ausfällt.

Vollständiges Rechenbeispiel

Objekt: Eigentumswohnung, 70 m², Kaufpreis 300.000 Euro, Kaltmiete 1.050 Euro, Nordrhein-Westfalen, ohne Makler gekauft, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung.

Bruttomietrendite: 12.600 / 300.000 = 4,20 % Nettomietrendite: 10.762 / 324.000 = 3,32 %

Fast ein Prozentpunkt Unterschied — und beide Zahlen beschreiben dasselbe Objekt.

Und der Cashflow?

Darlehen: 324.000 − 80.000 = 244.000 Euro. Annuität: 244.000 × 5,8 % / 12 = 1.179 Euro im Monat.

Sie zahlen monatlich 282 Euro dazu. Davon sind rund 405 Euro Tilgung, also Vermögensaufbau — der operative Verlust liegt bei etwa 123 Euro plus dem Tilgungsanteil, den Sie aus eigener Tasche finanzieren.

Hinzu kommt die steuerliche Wirkung: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die lineare Gebäudeabschreibung sind absetzbar. Die Abschreibung senkt die Steuerlast, ohne Liquidität zu kosten — bei einem Gebäudeanteil von 70 Prozent und 2 Prozent AfA sind das 4.200 Euro jährlich, die den zu versteuernden Gewinn mindern.

Was in Renditeangaben regelmäßig fehlt

• Kaufnebenkosten. Erhöhen das gebundene Kapital um 8 bis 13 Prozent.
• Leerstand und Mieterwechsel. Zwei Monate Leerstand alle fünf Jahre sind gut 3 Prozent Ertragsverlust — plus Renovierungskosten zwischen den Mietverhältnissen.
• Sanierungsstau. Der häufigste Renditekiller. Eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung kommt als Sonderumlage und ist nicht umlagefähig.
• Möblierung und Modernisierung zum Halten des Mietniveaus.
• Ihre eigene Zeit. Vermietung ist Arbeit. Wer sie auslagert, zahlt Sondereigentumsverwaltung.
• Das Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist ein konzentriertes Investment in eine Lage, ein Gebäude und einen Mieter. Ein Wasserschaden trifft nicht einen Prozentpunkt Ihres Vermögens, sondern die ganze Position.

Welche Rendite Sie brauchen

Es gibt keinen allgemeingültigen Zielwert, aber eine belastbare Untergrenze: Die Nettomietrendite sollte über Ihrem Finanzierungszins liegen. Sonst finanzieren Sie eine Wertsteigerungswette mit laufenden Verlusten.

Der letzte Punkt ist ernst gemeint. Eine auffällig hohe Rendite hat immer einen Grund: strukturschwache Lage, Sanierungsstau, schwierige Mieterstruktur oder ein Erbbaurecht. Keiner dieser Gründe muss ein Ausschlusskriterium sein — aber Sie sollten wissen, welcher davon zutrifft, bevor Sie unterschreiben.

Quellen

1. [1]Betriebskostenverordnung (BetrKV) — Umlagefähigkeit von Betriebskosten
2. [2]Paragraf 7 EStG — Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden
3. [3]Paragraf 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte und Spekulationsfrist