Kaufen-oder-Mieten-Rechner
Als Referenz: Rechnen Sie zuerst den heimischen Fall durch, bevor Sie ihn mit einem Auslandsangebot vergleichen.
Entscheidung 4
Immobilien im Ausland
Höhere Renditen, niedrigere Preise, besseres Wetter – die Argumente für den Kauf im Ausland klingen gut. Entscheidend sind aber Rechtssicherheit, Steuerpflichten in zwei Ländern und die Frage, wer sich vor Ort tatsächlich kümmert.
Zuerst rechnen
Passende Rechner
Zahlen schlagen Bauchgefühl. Fangen Sie hier an, bevor Sie sich in Details verlieren.
Worauf es ankommt
Die entscheidenden Punkte
Nebenkosten sind selten niedriger
Was in Deutschland Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kostet, heißt anderswo anders, summiert sich aber ähnlich oder höher. In Spanien etwa kommen Übertragungssteuer, Notar, Registro und Anwalt zusammen; in Italien und Portugal sieht es vergleichbar aus. Kalkulieren Sie zehn bis fünfzehn Prozent, nicht fünf.
Zwei Steuersysteme, nicht eines
Als in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger müssen Sie ausländische Mieteinkünfte in der deutschen Erklärung angeben. Ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert die doppelte Besteuerung, nicht die doppelte Erklärungspflicht. Häufig greift der Progressionsvorbehalt: Die ausländischen Einkünfte erhöhen Ihren Steuersatz auf die inländischen.
Rechtssicherheit ist keine Selbstverständlichkeit
Grundbuchqualität, Baugenehmigungen und Eigentumsnachweise unterscheiden sich erheblich. In einigen beliebten Zielländern gibt es Objekte ohne saubere Baugenehmigung oder mit ungeklärten Erbansprüchen. Ein unabhängiger Anwalt vor Ort, den nicht der Verkäufer vermittelt hat, ist keine optionale Ausgabe.
Verwaltung aus der Ferne kostet Rendite
Vermietung, Schlüsselübergabe, Reinigung, Reparaturen und Mahnwesen erledigt jemand vor Ort – und der will bezahlt werden. Bei Ferienvermietung sind zwanzig bis dreißig Prozent der Einnahmen für Verwaltung und Plattformgebühren realistisch. Diese Kosten fehlen in fast jeder Renditewerbung.
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Immobilie im Ausland kaufen: Was vorher zu klären ist
Höhere Renditen, niedrigere Preise, besseres Wetter — und zwei Steuersysteme, fremdes Grundbuchrecht und Verwaltung aus der Ferne. Die Punkte, die über Erfolg oder Ärger entscheiden.
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Häufige Fragen
- Muss ich ausländische Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?
- Angeben müssen Sie sie in jedem Fall. Ob auch Steuer anfällt, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Meist besteuert der Belegenheitsstaat, Deutschland stellt frei, berücksichtigt die Einkünfte aber im Progressionsvorbehalt und erhöht dadurch den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte.
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Ausland?
- Je nach Land und Region typischerweise zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, inklusive Übertragungssteuer, Notar, Registereintrag und Anwalt. Damit liegen sie häufig über dem deutschen Niveau, nicht darunter.
- Brauche ich einen eigenen Anwalt vor Ort?
- Ja, und zwar einen, den nicht der Verkäufer oder Makler vermittelt hat. Er prüft Eigentumsverhältnisse, Lasten, Baugenehmigungen und den Vertragsentwurf. Gemessen am Kaufpreis sind die Kosten dafür gering, gemessen am Risiko sind sie unverzichtbar.
- Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?
- Nur mit realistischer Auslastungsannahme. Rechnen Sie mit Verwaltungs- und Plattformkosten von zwanzig bis dreißig Prozent der Einnahmen, mit saisonalen Leerständen und mit Eigennutzung, die Sie sich selbst als entgangene Miete anrechnen sollten. Viele Objekte tragen sich erst, wenn man die Eigennutzung nicht mitrechnet.